Acheter sur la Costa Brava, en toute sérénité

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Contrairement à une agence, nous ne vendons rien : nous défendons exclusivement vos intérêts d'acheteur.
2. Nous cherchons sur tout le marché de la zone, pas seulement dans un portefeuille de biens à vendre.
3. Nous vous accompagnons jusqu'à la signature chez le notaire, et même après, pour une installation sereine.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Une agence propose son portefeuille de biens ; nous cherchons sur tout le marché, y compris chez les autres agences.
2. Une agence valorise les points forts d'un bien ; nous vous signalons aussi ses points faibles.
3. Une agence négocie pour son client vendeur ; nous négocions pour vous, à la baisse.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Vous nous contactez par téléphone, WhatsApp ou e-mail, et nous convenons d'un premier rendez-vous, souvent en visio.
2. Nous parlons de votre projet : type de bien, zones, budget, calendrier, usage prévu.
3. Vous recevez notre retour franc sur la faisabilité, puis une proposition d'accompagnement claire si vous souhaitez avancer.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Les honoraires sont précisés noir sur blanc dans le mandat de recherche, avant de commencer.
2. L'essentiel de la rémunération est conditionné au succès : pas de bien trouvé et acheté, pas d'honoraires de succès.
3. Une bonne négociation couvre souvent une grande partie des honoraires : nous connaissons les vrais prix du marché.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Nous faisons les pré-visites à votre place et vous envoyons photos, vidéos et compte rendu honnête de chaque bien.
2. Les visites qui en valent la peine peuvent se faire en visio, en direct avec nous sur place.
3. Vous ne vous déplacez que pour les finalistes, ou même pas du tout : l'achat par procuration est possible.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Cœur de métier : la Costa Brava, de Blanes à Portbou, littoral et arrière-pays.
2. Également couverts : le Maresme, Barcelone et la Costa Dorada, avec notre réseau de partenaires.
3. Vous hésitez entre plusieurs zones ? Nous vous aidons à comparer objectivement selon votre projet.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Recherche et visites : de quelques semaines à trois mois selon vos critères et le marché.
2. De l'offre acceptée au compromis (contrat d'arras) : une à trois semaines.
3. Du compromis à la signature chez le notaire : un à trois mois, davantage avec un financement bancaire.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Nous menons toutes les discussions avec vendeurs, agences et administrations en espagnol ou en catalan.
2. Lors des visites et rendez-vous importants, nous jouons le rôle d'interprète.
3. Chez le notaire, la loi impose que vous compreniez l'acte : traduction et explications font partie de notre accompagnement.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Résidence secondaire : priorité au cadre de vie, à l'accessibilité depuis la France et à la facilité d'entretien.
2. Investissement locatif : analyse du potentiel de location, de la réglementation touristique locale et de la rentabilité réelle.
3. Installation ou retraite : attention particulière à la vie à l'année, aux services, à la santé et à l'environnement hors saison.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Partez de votre capacité totale : apport disponible plus financement éventuel.
2. Retirez environ 12 à 14 % pour les frais d'achat (impôt de transmission, notaire, registre, démarches).
3. Gardez une réserve pour les premiers aménagements, l'ameublement et les imprévus.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Préparation : NIE, budget validé, éventuellement compte bancaire espagnol.
2. Recherche, visites, offre et négociation, puis vérifications juridiques du bien.
3. Signature du contrat d'arras (compromis) avec acompte, puis de l'escritura (acte authentique) chez le notaire.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Pré-visite par nos soins : nous vérifions sur place que le bien correspond à l'annonce et à vos critères.
2. Compte rendu honnête avec photos et vidéos, points faibles compris.
3. Visite avec vous, sur place ou en visio, avec traduction et regard critique : état, environnement, potentiel, vrai prix.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Il fixe le prix définitif, la date limite de signature chez le notaire et les conditions particulières.
2. Dans sa forme la plus courante (arras penitenciales), l'acheteur qui renonce perd son acompte ; le vendeur qui renonce doit le rendre en double.
3. Il ne se signe qu'après les vérifications juridiques complètes du bien : c'est notre condition non négociable.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Nous estimons la valeur réelle du bien à partir des ventes effectives de la zone, pas des prix affichés.
2. Nous nous renseignons sur le contexte : depuis quand le bien est en vente, pourquoi, quelle est la marge du vendeur.
3. Nous formulons une offre argumentée et menons la négociation en espagnol, sans affect et sans précipitation.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. La nota simple du registre de la propriété : qui est vraiment propriétaire, et quelles charges pèsent sur le bien (hypothèques, servitudes, saisies).
2. Les dettes attachées au bien : copropriété, IBI (taxe foncière), qui peuvent suivre le bien après la vente.
3. La situation urbanistique : conformité des constructions, extensions déclarées ou non, en particulier pour les maisons.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Offre acceptée puis contrat d'arras : une à trois semaines, le temps des vérifications.
2. Arras puis acte authentique : quatre à douze semaines selon financement, procuration et disponibilités.
3. Achat comptant et dossier simple : la signature peut aller très vite, parfois moins d'un mois au total.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Le notaire vérifie les identités, lit l'acte (escritura) et s'assure que vous en comprenez le contenu.
2. Le solde du prix est payé, le plus souvent par chèque bancaire espagnol ou virement sécurisé, et les clés sont remises.
3. Après la signature : paiement des impôts, inscription au registre de la propriété et changement des contrats, que nous supervisons.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Avec des arras penitenciales classiques : vous pouvez renoncer, mais l'acompte (souvent 10 %) reste au vendeur.
2. Si c'est le vendeur qui renonce, il doit vous rembourser le double de l'acompte.
3. Des conditions suspensives bien rédigées (obtention du prêt, par exemple) permettent de récupérer l'acompte dans les cas prévus.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Fiscalité : l'ancien paie l'impôt de transmission (ITP), le neuf paie la TVA à 10 % plus un droit de timbre.
2. Garanties : le neuf bénéficie de garanties constructeur ; l'ancien s'achète en l'état, d'où l'importance des vérifications.
3. Calendrier : le neuf sur plan implique des paiements échelonnés et un délai de livraison à sécuriser contractuellement.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. La procuration se signe chez un notaire en Espagne, au consulat d'Espagne en France, ou chez un notaire français avec apostille et traduction assermentée.
2. Elle définit précisément les pouvoirs donnés : signer l'acte, payer, effectuer les démarches liées.
3. Le jour J, votre mandataire signe pour vous chez le notaire ; vous suivez tout à distance.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Depuis la France : demande au consulat d'Espagne (Paris, Lyon, Marseille…), sur rendez-vous, avec formulaire EX-15 et justificatif du projet d'achat.
2. En Espagne : demande auprès de la police nationale ou de l'oficina de extranjería, souvent plus rapide mais les rendez-vous sont pris d'assaut en saison.
3. Comptez de quelques jours à plusieurs semaines selon la voie choisie : anticipez dès le début de votre recherche.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Pour la signature : le paiement se fait très souvent par chèque bancaire espagnol, difficile à obtenir sans compte local.
2. Pour la vie du bien : les factures d'eau, d'électricité et les charges se prélèvent sur un compte espagnol.
3. L'ouverture est simple pour un non-résident : passeport, NIE, justificatifs de revenus ; certaines banques ont des conseillers francophones.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Il vérifie l'identité des parties, la capacité à vendre, la situation du bien au registre et la légalité de l'acte.
2. Il lit l'acte aux parties et s'assure de leur consentement éclairé avant signature.
3. Il ne mène pas d'enquête approfondie sur le bien pour votre compte : les vérifications préalables restent la responsabilité de l'acheteur.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. La loi n'impose pas d'avocat pour un achat immobilier ; le notaire suffit pour authentifier la vente.
2. En revanche, la vérification juridique du bien avant le contrat d'arras est vitale : titres, charges, urbanisme, dettes.
3. Notre accompagnement inclut la validation de la transaction par notre avocat partenaire : ces vérifications sont comprises dans nos honoraires.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Le vendeur doit en principe fournir une cédula en cours de validité au moment de la vente.
2. Sans cédula valide, impossible ou très compliqué de mettre les compteurs à votre nom.
3. Nous vérifions son existence et sa validité dès l'analyse du bien, avec le certificat énergétique.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Chaque bien y possède une fiche (finca) avec son propriétaire, sa description et ses charges inscrites.
2. La nota simple, extraite du registre, se demande facilement et révèle hypothèques, servitudes et saisies.
3. Après votre achat, l'inscription de l'acte au registre officialise et protège votre droit de propriété.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Pour tous : passeport ou carte d'identité en cours de validité, et NIE pour chaque acheteur.
2. Pour le paiement : justificatifs de l'origine des fonds (la banque et le notaire les demandent au titre de la lutte anti-blanchiment).
3. Selon votre situation : dossier bancaire pour un prêt, procuration notariée pour un achat à distance, acte de mariage si régime matrimonial à préciser.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Demandez le montant des charges, ce qu'elles couvrent (piscine, ascenseur, gardien) et le certificat attestant que le vendeur est à jour.
2. Lisez les procès-verbaux des dernières assemblées : travaux votés, litiges en cours, dérogations.
3. Vérifiez le fonds de réserve et les gros travaux prévisibles : façade, toiture, ascenseur.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Achat en couple : la répartition des quotes-parts s'inscrit dans l'acte et doit refléter votre régime matrimonial et vos apports.
2. Achat via une société : rarement avantageux pour une simple résidence secondaire, parfois pertinent pour des projets locatifs ou patrimoniaux structurés.
3. La transmission (succession, donation) mérite d'être pensée dès l'achat : le droit espagnol et le droit français vont se croiser.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Le vendeur doit le fournir dès la mise en vente et il est annexé à l'acte de vente.
2. Il classe le bien de A à G ; beaucoup de biens anciens de la Costa Brava sont en E, F ou G.
3. Une mauvaise note n'est pas rédhibitoire, mais elle éclaire les coûts d'usage et les travaux d'amélioration possibles.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. L'ITP (impôt de transmission) : environ 10 % du prix pour la plupart des biens anciens, avec un barème progressif au-delà de 600 000 €.
2. Notaire et registre de la propriété : comptez ensemble autour de 1 à 1,5 % du prix.
3. Divers : gestoria (formalités), éventuel prêt bancaire avec ses frais d'expertise, traductions et démarches.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Quotité : en général 60 à 70 % du prix ou de la valeur d'expertise (la plus basse des deux) pour un non-résident.
2. Apport nécessaire : 30 à 40 % du prix, plus les 12 à 14 % de frais, soit souvent 45 % du prix en trésorerie.
3. Dossier : revenus stables et documentés, avis d'imposition, relevés bancaires ; les banques regardent le taux d'endettement global.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Il se calcule sur le prix de vente, avec un plancher : la valeur de référence cadastrale (valor de referencia) si elle est supérieure.
2. Barème catalan progressif : environ 10 % jusqu'à 600 000 €, taux supérieurs au-delà ; vérifiez le barème en vigueur.
3. Il se déclare et se paie dans le mois suivant la signature ; la gestoria s'en charge en pratique.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. L'IBI : taxe foncière communale, de quelques centaines à plus de mille euros par an selon la commune et le bien.
2. L'IRNR : impôt des non-résidents sur un revenu imputé, dû même si le bien n'est pas loué ; calculé sur la valeur cadastrale.
3. Si vous louez : les loyers se déclarent en Espagne, et le bien s'intègre aussi à vos obligations déclaratives françaises.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Anticipez : prévenez votre banque française des montants et dates, faites relever les plafonds de virement à l'avance.
2. Préparez les justificatifs d'origine des fonds : banques et notaire les exigent (vente, épargne, donation, prêt).
3. Le jour J, le paiement passe par chèque bancaire espagnol ou virement sécurisé : les fonds doivent être arrivés plusieurs jours avant.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Le compte bancaire espagnol se déclare chaque année avec votre déclaration de revenus française (formulaire dédié aux comptes à l'étranger).
2. Les loyers perçus en Espagne se déclarent aussi en France ; la convention fiscale élimine la double imposition via un crédit d'impôt.
3. Le bien entre dans l'assiette de l'IFI si votre patrimoine immobilier mondial dépasse le seuil d'imposition.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Financement bancaire espagnol : 60 à 70 % du prix ou de la valeur d'expertise pour un non-résident.
2. Frais d'achat (ITP, notaire, registre) : à payer comptant, jamais financés par le prêt.
3. Ajoutez les frais du prêt lui-même : expertise, dossier, éventuelle assurance.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Les secteurs les plus prisés (Begur, Calella de Palafrugell, Llafranc, Cadaqués) affichent les prix les plus élevés de la côte.
2. Des communes comme Roses, l'Escala, Sant Feliu ou Palamós offrent un rapport qualité-prix plus accessible, avec de vrais services à l'année.
3. L'arrière-pays (Baix Empordà notamment) réserve de belles maisons de village à des prix nettement plus doux qu'en bord de mer.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Poste fixe : IBI, impôt des non-résidents, assurance habitation, abonnements eau et électricité.
2. Appartement : ajoutez les charges de copropriété, sensiblement plus élevées avec piscine, ascenseur et gardien.
3. Maison : ajoutez jardin et piscine (entretien, produits, société de maintenance), premier poste de dépense en pratique.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Multirisque habitation : incendie, dégâts des eaux, responsabilité civile ; vérifiez la couverture des périodes d'inoccupation.
2. Avec un prêt espagnol : la banque exige au minimum une assurance incendie sur le bien.
3. Si vous louez : déclarez l'usage locatif à l'assureur, et pensez à la responsabilité civile locative.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Dans le mois : liquidation de l'ITP et dépôt de l'acte au registre de la propriété, gérés par la gestoria.
2. Transferts : eau, électricité, gaz, charges de copropriété et IBI passent à votre nom avec domiciliation bancaire.
3. Notifications : mairie, communauté de propriétaires, assurance ; et mise en place des accès (alarme, télécommandes, boîtes aux lettres).

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Cas standard : simple changement de titulaire du contrat existant, sans coupure, effectif en quelques jours.
2. Pièces demandées : acte ou référence cadastrale, NIE, IBAN espagnol, cédula de habitabilidad et parfois le certificat énergétique.
3. Cas particulier : compteur coupé ou contrat résilié de longue date, la remise en service peut exiger un bulletin d'installation récent.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Location touristique (courte durée) : numéro d'enregistrement HUT obligatoire ; de nombreuses communes n'en délivrent plus ou les contingentent.
2. Un bien déjà titulaire d'une licence a une vraie valeur ajoutée : la licence se transmet en principe avec le bien, à vérifier au cas par cas.
3. Location longue durée : pas de licence touristique nécessaire, mais un cadre légal locatif et, dans certaines zones, un encadrement des loyers.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Avant l'achat : nous faisons chiffrer les travaux envisagés pour les intégrer au budget et à la négociation.
2. Nous vous mettons en relation avec notre réseau d'artisans et de professionnels francophones ou habitués aux clients français.
3. Pendant le chantier : devis comparés, permis vérifiés, suivi photo régulier et validation des étapes avant chaque paiement.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Pour vivre à l'année : privilégiez les communes avec services permanents comme Roses, Palamós, Sant Feliu de Guíxols ou Palafrugell.
2. Pour le charme et le prestige : Begur, Calella de Palafrugell, Llafranc, Tamariu ou Cadaqués, avec des budgets en conséquence.
3. Pour le rapport qualité-prix : l'Escala, Torroella-l'Estartit, ou les villages de l'arrière-pays du Baix Empordà.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Si vous vous installez durablement : l'inscription est une obligation et ouvre l'accès aux services municipaux et à la santé publique.
2. Si le bien reste une résidence secondaire : pas d'empadronamiento, votre résidence reste en France.
3. Attention : s'inscrire comme résident a des implications fiscales potentielles ; le statut de résident ne se choisit pas à la carte.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Un référent local : société de conciergerie, voisin de confiance ou notre réseau de partenaires, pour les clés, les urgences et les contrôles réguliers.
2. L'administratif en pilote automatique : tous les contrats domiciliés sur le compte espagnol, courrier redirigé ou numérisé.
3. La technologie utile : alarme connectée, détecteur de fuite d'eau, thermostat pilotable, caméra extérieure selon vos besoins.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Vérifiez la couverture fibre à l'adresse exacte : excellente sur la majorité du littoral, plus inégale dans l'arrière-pays isolé.
2. Les opérateurs proposent des forfaits fibre + mobile sans engagement long ; le NIE et l'IBAN espagnol suffisent.
3. Pour la télévision française : box internet, applications des chaînes ou services de streaming couvrent l'essentiel des besoins.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Séjours temporaires : la CEAM (gratuite, à demander à votre caisse) donne accès au système public espagnol pour les soins imprévus.
2. Installation ou retraite : des mécanismes européens permettent aux retraités français de s'affilier au système de santé espagnol.
3. Le privé : consultations et assurances santé privées restent abordables et très utilisées, avec des praticiens francophones sur la côte.

Ce qu'il faut retenir, étape par étape

1. Le critère principal : plus de 183 jours de présence physique en Espagne sur l'année civile.
2. Les critères complémentaires : centre des intérêts économiques, résidence du conjoint et des enfants mineurs.
3. Les conséquences : imposition en Espagne sur vos revenus mondiaux, obligations déclaratives spécifiques sur les avoirs à l'étranger.