Le registre de la propriété (Registro de la Propiedad) est l’endroit où l’Espagne dit qui possède quoi, et avec quelles charges. Pour un acheteur, c’est la source d’information la plus importante avant une offre, et la protection la plus solide après la signature.
À quoi sert-il ?
Chaque bien y a sa fiche (finca registral) qui indique son propriétaire, sa description officielle et les charges qui le grèvent : hypothèques, saisies, servitudes, droits d’usage. Les registres sont organisés par territoire ; sur la Costa Brava, chaque commune dépend d’un registre précis.
La nota simple : votre premier réflexe
Avant toute offre, nous demandons une nota simple récente. Ce court document, obtenu en ligne en quelques heures, permet de vérifier que le vendeur est bien le propriétaire et que le bien est libre de charges, ou de savoir lesquelles doivent être levées avant la vente. Nous la croisons avec le cadastre et la réalité du terrain : une maison inscrite pour 120 m² qui en fait 180 pose une question d’urbanisme. Ces vérifications font partie de notre check-list avant offre.
Registre et cadastre, deux choses différentes
Le cadastre (Catastro) est un fichier fiscal : il décrit physiquement le bien et sert à calculer l’IBI et la valeur de référence. Le registre est juridique : il protège la propriété. Les deux ne sont pas toujours à jour l’un par rapport à l’autre, et les écarts méritent d’être expliqués avant d’acheter.
Après la signature : l’inscription
L’inscription de votre achat n’est pas obligatoire, mais elle est indispensable en pratique : c’est elle qui vous rend opposable aux tiers et protège votre titre. La gestoria dépose l’acte une fois l’impôt de l’achat réglé ; l’inscription prend en général quelques semaines. Les étapes sont détaillées dans notre article après la signature.
Ce qui est inscrit au registre vous protège. Ce qui n’y est pas doit être vérifié ailleurs, avant de signer.
